Inschrijven koopovereenkomst bij kadaster

U kunt de aankoop extra beschermen door de koopovereenkomst in te laten schrijven bij het kadaster.

In de koopovereenkomst staan de afspraken die verkoper en koper hebben gemaakt over de koop. Deze koopovereenkomst is de basis voor de eigendomsoverdracht die de notaris opstelt. Na het tekenen van de akte van eigendomsoverdracht stuurt de notaris deze akte naar het Kadaster. Daar wordt de akte dan ingeschreven. Vanaf dat moment is de koper eigenaar van de woning en pas daarna zal de verkoper de koopsom ontvangen.

Na het sluiten van de koop, maar voordat de eigendom via de notaris overgaat, kan de verkoper het huis aan iemand anders verkopen. Of failliet gaan. Daar heeft de koper dan natuurlijk ook last van.

Er zijn situaties waarin het voor de koper belangrijk is om zijn koop extra te beschermen.

De koper kan de koopovereenkomst daarom laten inschrijven bij het Kadaster. De koper wordt nog geen eigenaar en verkoper ontvangt ook nog geen koopsom. Dit is dus iets anders dan de eigendomsoverdracht. Die vindt pas later plaats.

Na de inschrijving van de koopovereenkomst is de koper extra beschermd tegen:

het nogmaals verkopen van het huis door de verkoper.

verhuur van het huis. De huurder heeft geen rechten tegen de koper.

beslagen die daarna worden gelegd. Deze werken niet tegen de koper.

faillissement of schuldsanering of onderbewindstelling van de verkoper. Dit werkt niet tegen de koper.

het zonder overleg vestigen van een voorkeursrecht door de overheid. De overheid gaat dan niet voor de koper.

De bescherming bij het inschrijven van een koopovereenkomst geldt maar voor een periode van 6 maanden.

Hieronder volgen ter verduidelijking twee voorbeelden.

Voorbeeld 1: bescherming tegen dubbele verkoop

Piet en Karin zijn op zoek naar een nieuwe woning. Na een aantal maanden zoeken vinden zij de perfecte woning.

Met de eigenaar van de woning sluiten zij een koopovereenkomst. Het tekenen van de akte van eigendomsoverdracht en de sleuteloverdracht zullen drie maanden later bij de notaris plaatsvinden.

Na twee maanden horen Piet en Karin via kennissen dat de verkoper zijn huis aan een ander verkocht heeft. Piet belt vervolgens met verkoper om uitleg te krijgen.

Uit het telefoongesprek blijkt dat de verkoper al een maand geen eigenaar meer is van de woning. Hij heeft het, nadat hij het aan Piet en Karin had verkocht, voor € 15.000,00 meer aan een ander kunnen verkopen. De akte van levering is al een maand geleden getekend. Helaas voor Piet en Karin. Zij zullen opnieuw op zoek moeten gaan naar een woning.

Als Piet en Karin de koopovereenkomst hadden laten inschrijven bij het kadaster, hadden zij zes maanden bescherming gehad tegen een verkoop aan een ander. De verkoper had dan pech gehad: ook voor € 15.000,00 meer had hij het niet meer aan een ander kunnen leveren. Piet en Karin waren dan wel eigenaar van de woning geweest.

Voorbeeld 2: bescherming tegen faillissement

Nicole en Bart hebben samen hun eerste huis gekocht. Ze hebben met de verkoper een koopovereenkomst gesloten. Daarin hebben zij afgesproken dat het tekenen van de akte van eigendomsoverdracht op 15 februari om 10.00 uur bij de notaris plaats zal vinden. Het tekenen van de akte en ook de sleuteloverdracht gaan prima: het huis is netjes achtergelaten door de verkoper, alles volgens afspraak. Na het tekenen van de akte stuurt de notaris de akte naar het kadaster. Daar wordt de akte om 11.30 uur in ontvangst genomen.

Maar wat Nicole en Bart niet weten, is dat de verkoper er financieel niet al te best voorstaat. Zo slecht zelfs, dat hij op diezelfde dag om 14.00 uur (dus ná het tekenen van de akte van levering en de registratie bij het kadaster) failliet wordt verklaard. Een faillissement werkt terug tot 0.00 uur van de dag waarop het wordt uitgesproken, dus 15 februari om 0.00 uur. Dit betekent dat toen de verkoper volgens de wet failliet ging, het inschrijven van de eigendomsoverdracht van de woning nog niet door het kadaster was verwerkt: het kadaster nam de akte namelijk pas om 11.30 uur in ontvangst.

Door het faillissement worden Nicole en Bart geen eigenaar: iemand die failliet is kan geen woning in eigendom overdragen, ook niet als pas later op de dag het faillissement wordt uitgesproken.

Als Nicole en Bart besloten hadden om de koopovereenkomst in te schrijven bij het kadaster, hadden ze de woning nu wel in eigendom gehad.

In onze praktijk merken wij vaak dat kopers een inschrijving van de koopovereenkomst achterwege laten omdat zij dan denken “de verkoper zal kunnen denken dat wij (kopers) hem niet vertrouwen”,
ook het feit dat het inschrijven van een koopovereenkomst in het kadaster kosten met zich mee brengt is een reden om niet te laten inschrijven.
Vraag de kosten op bij uw notariskantoor. Het gaat om grote (financiële) belangen voor kopers.

U kunt voor minder dan € 400,– (peildatum 1 juli 2019) zich een hoop ellende besparen.

NOG MEER INFORMATIE NODIG?

Wilt u nog meer informatie lezen over het kopen of verkopen van een woning,
Neemt u dan contact met ons op.